Viager и покупка недвижимости

  • 1289
  • В избранное

Терминология на заметку: продавец – crédirentier, покупатель– débirentier.

Принцип функционирования viager?

Французский термин «viager» означает  продажу недвижимости в обмен на пожизненную ренту, выплачиваемую продавцу (crédirentier) покупателем (débirentier).

Вместо полной оплаты стоимости недвижимости в момент подписания акта покупки-продажи покупатель регулярно выплачивает продавцу определенную сумму в качестве пожизненной ренты.

При покупке недвижимости через «viager» вы  можете стать собственником жилья без единовременной выплаты полной стоимости недвижимости и заплатить меньшую цену, чем при классической купле-продаже.

Сумма пожизненной ренты

Оценка суммы ренты складывается исходя из продолжительности жизни владельца и рыночной стоимости недвижимости. Чем моложе продавец, тем меньше стоимость ренты, так как предполагается, что его продолжительность больше.

«Bouquet» - первоначальный взнос. «Bouquet» - специфический французский термин, который означает сумму денежных средств, которая выплачивается в день заключения акта продажи по «viager». «Bouquet» не является обязательным условием при продаже недвижимости через «viager», однако, этот момент зависит от отношения к этому владельца.

В момент заключения акта продажи по желанию сторон в акт могут быть внесены особые условия договора.

Например, такими дополнительными условиями договора могут быть следующие:

  • Расторгающее соглашение. Данный тип соглашения призван обезопасить продавца. Если ежемесячные ренты не были оплачены несколько раз, то проданное имущество будет изъято, а акт о продаже расторгается.
  • Соглашение, которое позволяет сохранить право на «bouquet» (если он был перечислен) и защитить покупателя, в случае если контракт по продаже расторгается. Таким образом, покупателю удается сохранить часть потраченных денежных средств.
  • Обе стороны, которые заключили контракт, могут добавить специальное соглашение об автоматической индексации или автоматическом пересмотре суммы ренты в зависимости от опубликованного национальным институтом экономических исследований (Insee) индекса.

Типы «Viager»

Существует два типа «viager»: «viager occupé», «viager libre».

В 90% случаев встречается первый тип «viager occupé» – занятый тип виаже. В данном случае  после покупки недвижимости жилье остается занятым продавцом до дня его смерти, либо продавец может сдать жилье в аренду третьим лицам. В таком случае, после смерти продавца, если жилье было сдано в аренду третьим лицам продавцом недвижимости, владелец недвижимости сможет заселиться в недвижимость только после окончания периода аренды.

«Viager: viager libre» - свободный тип виаже.

В данном случае недвижимость свободна от проживания в ней продавца и от аренды третьим лицам, и покупатель может вступить во владение и занять купленное жилье сразу после подписания акта о покупке-продаже.

Гарантии выплаты ренты

Если новый владелец не платит ренту, жилье может быть перепродано судебными органами, а недостающая сумма ренты выплачена бывшему хозяину «viager».

Чтобы защитить себя от подобной ситуации, продавец имеет право включить в контракт условие о том, что в случае неуплаты ренты он может вернуть себе недвижимость в установленные сроки.

В случае смерти продавца «viager» покупатель прекращает выплату ренты и отныне может использовать недвижимость по своему усмотрению.

Возможна перепродажа «viager» третьему лицу, которое обязуется выплачивать ренту.

Стоимость «viager»

Стоимость продажи интересуемого объекта может фиксироваться свободно, однако, она не должна превышать разницу между следующими суммами:

стоимостью продажи, которая выводится согласно приблизительному финансовому подсчету по конкретному региону,

стоимостью занимаемой недвижимости, которая подсчитывается на основании предполагаемой продолжительности жизни кредитора по ренте.

Можно получить консультацию относительно этих денежных сумм у нотариуса, у страховой компании или у фонда социального страхования.

Продажа недвижимости с помощью «viager»

Покупатель при осуществлении покупки недвижимости не оплачивает сразу всю сумму стоимости недвижимости в день продажи, покупатель не может сразу же занять купленное жилье, это возможно только при условии, если владелец квартиры сам принимает такое решение.

Продавец недвижимости получает  ежемесячную ренту до дня своей смерти.

Каковы последствия «viager» на имущество?

На заметку: рента по «viager» облагается подоходным налогом. Сумма к оплате высчитывается следующим образом: чем старше продавец, тем более низка ставка подоходного налога.

Рентный должник не может сразу занять жилье, только после смерти владельца, либо, только в случае, когда владелец недвижимости сам решает освободить жилье.

Налог на недвижимость (taxe foncière) выплачивается рентным должником, за исключением случаев, когда стороны договорились организовать выплаты иначе.

Уход за жильем, оплата налога на проживание и счета за коммунальные услуги оплачиваются кредитором по ренте, только за исключением случая, когда кредитор по ренте полностью освобождает проданную недвижимость.

Случаи аннулирования сделки по продаже

Смерть  продавца должна быть непредвиденной.  Рентный должник не должен знать о болезни продавца  в момент подписания акта продажи. Если продавец недвижимости умирает в течение 20 дней после сделки, то согласно закону считается, что это событие было предусмотрено, таким образом продажа считается недействительной.  Аннуляция продажи также может быть запрошена наследниками кредитора по ренте.

Покупка по «viager» состоит в продаже недвижимости человеку, который в дальнейшем именуется рентным должником (débirentier), в обмен на периодичный перевод ренты в течение всей жизни продавца, который в дальнейшем именуется кредитором по ренте (créditrentier).

Оцените:

0 из 5    

Комментарии

Комментариев пока нет

Написать комментарий

Вам необходимо авторизоваться чтобы оставить комментарий.