Французский термин «terrain constructible» в переводе означает участок, на котором могут быть реализованы новые строения. Согласно регламенту безопасности данный участок способен вынести вес будущей конструкции. К такому участку, как правило, подведены все необходимые коммуникации: электричество, вода, телефонная линия... На данном типе участка юридически разрешено осуществлять строительство, есть генеральный план. Генеральный план – это документ проекта, на основании которого будет осуществляться планировка и застройка участка, а также другие работы.

Вот некоторые из требований, которым должен соответствовать участок:

• площадь участка должна соответствовать определенному минимуму,
  
• участок должен давать свободный доступ для спасателей и других спецслужб,
  
• тип объекта, который будет построен, должен быть разрешен для строительства на данном конкретном участке,
  
• участок должен соответствовать нормам по сейсмической активности,
  
• отсутствие наводнений.
  

Существует запрет на разрешение строительства на гребнях горных хребтов и прочие требования, которые необходимо уточнять в каждом конкретном случае строительства.

При окончательном решении покупки земельного участка важно взвесить все возможные плюсы и минусы, а также не упустить из виду важные детали, которые на первый взгляд всегда кажутся незначительными.

Несомненно, идеальный вариант -  это приобретение участка с правом на застройку. Затем вы сможете подавать запрос на получение разрешения на строительство вашего объекта.

Обязательно необходимо произвести проверку прочности и устойчивости участка перед началом строительства. Участок должен быть устойчивым для построения конструкции. Для этого необходимо воспользоваться услугами геодезиста, чтобы точно быть уверенным в соответствии купленной территории всем нормам для начала строительных работ.

В то же время, покупатель должен соблюдать архитектурные нормы, устав жилищного кооператива, поддерживать в порядке сад и прилежащие к дому территории.

Приобретение изолированного земельного участка оставляет покупателю больше свободы действий, но предполагает больше административных демаршей и финансовых вложений. 

Сертификат урбанизма

Перед осуществлением покупки земельного участка необходимо запросить в мэрии сертификат урбанизма. Существует два типа сертификата урбанизма: «certificat d’urbanisme pré-opérationnel» и «certificat d’urbanisme informatique». Более полезным сертификатом является «certificat d’urbanisme pré-opérationnel».

Запрос сертификата урбанизма (certificat d’urbanisme pré-opérationnel). Данный сертификат подтверждает возможность реализации строительного проекта на выбранном под застройку участке. Сертификат выдается бесплатно.

Упрощенный  или обычный сертификат (certificat d’urbanisme informatique) содержит информацию о возможных административных ограничениях в праве собственности, о планах градостроительства, непосредственно связанных с указанным участком, о существующих налогах и сборах. В нем оговариваются права и обязанности, связанные с владением участком земли.

Общая схема покупки любого типа недвижимости

Сначала подписывается предварительное соглашение о купле-продаже (compromis de vente).

В предварительном контракте должна быть обязательно указана площадь застройки участка, а также условия, без выполнения которых продажа не может быть осуществлена:  покупатель должен получить сертификат урбанизма, разрешение на строительство; в случае необходимости, согласие на предоставление кредита.

В соглашении о купле-продаже (compromis de vente) можно включить « conditions suspensives» (отлагательные условия).  Отлагательные условия могут быть самыми разными, например, это может быть получение кредита, получение права на строительство или другие условия.

Не стоит подписывать контракт на строительство до вступления в права владения участком. При подписании предварительного контракта о покупке продавцу перечисляется задаток, сумма которого может достигать 10% от цены продажи.

Расходы на приобретение земельного участка идентичны расходам при классической сделке купли-продажи и составляют около 7% от общей суммы сделки. В 7% включены нотариальные сборы (от 1 до 2 %), сборы на регистрацию (5,79%), сборы на хранение досье (0,1%).

Некоторые новые особенности французского законодательства

Например, покупка недвижимости или участка земли на береговой линии связана с определенными ограничениями:

расстояние от построек до нижней линии прилива должно составлять не менее 100 м,

высота построек и  ограждений, используемые строительные  материалы должны соответствовать нормам градостроительного плана,

необходимо обеспечить публичный проход по береговой линии у кромки воды: прибрежная зона остается общедоступной, и владелец участка не может устроить на ней частный пляж.

«Terrain non-constructible»  - участок, у которого нет разрешения на строительство

Необходимо осмотрительно относится к покупке земли в красных зонах.  Не стоит рассчитывать на быстрое получение разрешения на строительство на «terrain non-constructible». Возможно, вы сможете получить разрешение на строительство, но это процесс весьма медленный, который иногда может длиться 20 – 30 и более лет. Не забывайте о том, что есть значительная вероятность того, что разрешение может быть не получено.

Также важно принять во внимание, что если речь идет о покупке большого участка юридическим лицом, например, компанией, то однозначно есть больше шансов получить разрешение на строительство. Необходимо вести переговоры с мэрией и местными органами самоуправления. В результате успешных переговоров разрешение может быть получено.